Debida diligencia CONFOTUR para compradores de inmuebles

Un inmueble anunciado como “aprobado por CONFOTUR” puede formar parte de un proyecto turístico clasificado. Sin embargo, esa afirmación por sí sola no demuestra que su unidad, fase, persona compradora u operación reciba un tratamiento fiscal determinado.

CONFOTUR clasifica proyectos específicos bajo la Ley 158-01 y sus modificaciones. Una revisión adecuada debe vincular la clasificación oficial con la resolución íntegra, el desarrollador, la parcela catastral, la fase de construcción, la unidad, la estructura de compra y las fechas aplicables.

La Ley 30-26 también forma parte del análisis vigente. Entre otros cambios, impide aprovechar simultáneamente más de un régimen de incentivos respecto de una misma actividad, inversión u operación y amplía la revisión gubernamental de clasificaciones otorgadas bajo leyes especiales. No cancela en bloque todas las clasificaciones CONFOTUR, pero vuelve indispensable estudiar la operación concreta. A su vez, la Ley 195-13 amplió a 15 años el período legal de incentivos para las inversiones que califican. Ese dato no revela cuánto tiempo le queda a un proyecto ni demuestra que la compra de una unidad esté cubierta: mandan la resolución, la cronología del proyecto y el trámite fiscal actual.

A quién ayudamos con esta revisión

El servicio está pensado para quien ha escuchado que un apartamento, villa, solar o desarrollo está “aprobado por CONFOTUR” y necesita evidencia independiente antes de reservar o cerrar. También sirve a prestamistas, inversionistas y grupos familiares que evalúan el proyecto completo, y a propietarios que preparan una reventa sin saber si el tratamiento invocado en la venta original acompaña la operación posterior.

• Compradores que comparan proyectos o fases turísticas distintas.
• Adquirentes en planos cuando todavía no existe un título individual para la unidad.
• Personas que deciden entre comprar a título personal, mediante sociedad o a través de fideicomiso.
• Compradores que incorporaron a su presupuesto una supuesta exención de transferencia o IPI.
• Adquirentes de reventa que deben separar la posición del promotor original de la operación actual.
• Inversionistas que quieren integrar hallazgos de título, permisos, obra e incentivo en un solo informe.

Qué entrega Proxario

Contrastamos la afirmación comercial en cuatro niveles: registro oficial, terreno y proyecto, unidad y vendedor, y finalmente la operación del comprador. El informe distingue documentos confirmados, pruebas pendientes, protecciones contractuales y condiciones que conviene cumplir antes de un pago o cierre.

Etapas de nuestro trabajo

1. Mapa de afirmaciones. Identificamos proyecto, vendedor legal, parcela, unidad, fase, tipo de transferencia y cada tratamiento fiscal o permiso anunciado.
2. Expediente oficial y del vendedor. Comparamos la consulta y resolución completa de CONFOTUR con los documentos entregados por desarrollador, vendedor y autoridades.
3. Revisión inmobiliaria y de permisos. Estudiamos título, CEJI, catastro, sociedad y autorizaciones pertinentes con independencia del incentivo.
4. Hallazgos por escrito. Señalamos vínculos comprobados, documentos faltantes, diferencias de nombres o fechas, preguntas fiscales y protecciones sugeridas.
5. Contrato y cierre. Si el alcance lo incluye, negociamos reserva o promesa, coordinamos el frente fiscal y subordinamos pagos o cierre a la evidencia acordada.

Qué debe enviarnos al comenzar

• Nombre comercial del proyecto, enlace, razón social del desarrollador, unidad, edificio o solar y fase anunciada.
• Reserva, oferta, promesa de compraventa y calendario de pagos.
• Resolución CONFOTUR completa, anexos y modificaciones entregados por el vendedor.
• Información del título o parcela matriz, CEJI, planos y documentos proyectados del condominio.
• Licencias de construcción y autorizaciones ambientales, municipales o turísticas suministradas.
• Publicidad o comunicación escrita que describa exención, ahorro o período de incentivo.
• Nombre del comprador y estructura prevista, incluida cualquier sociedad o fideicomiso.

1. Verifique el proyecto en la consulta oficial de CONFOTUR

Busque el proyecto en el registro oficial y solicite después la resolución íntegra de clasificación, sus anexos y cualquier modificación posterior. Un folleto, logotipo, captura de pantalla o resultado de búsqueda no sustituye la resolución.

La primera verificación de identidad es sencilla pero importante: la razón social que figura en el registro oficial debe coincidir con el vendedor identificado en la reserva o promesa de compraventa, o el vendedor debe demostrar su autoridad documental de parte de la entidad clasificada.

• Anote el número de solicitud y el nombre exacto del proyecto.
• Anote la razón social completa del promotor o desarrollador.
• Confirme la provincia y ubicación indicadas en el registro oficial.
• Confirme si la clasificación es provisional o definitiva.
• Anote la decisión del Consejo, el estatus actual y la fecha de decisión.
• Solicite la resolución íntegra, sus anexos y toda modificación posterior.

2. Confirme si la clasificación es provisional o definitiva

La diferencia es importante. Una solicitud provisional puede incluir un anteproyecto arquitectónico y acuses que demuestren que se solicitaron otras autorizaciones. Esto no significa necesariamente que ya existan permisos ambientales, municipales, turísticos o de construcción definitivos.

Entre los requisitos publicados para la clasificación definitiva se encuentran documentos societarios vigentes, prueba de propiedad o del derecho de uso del terreno, autorización ambiental vigente, aprobaciones municipales y de otros organismos, no objeción de uso de suelo emitida por MITUR, planos con coordenadas UTM y documentación de factibilidad económica y financiera.

No convierta “provisional” en “totalmente autorizado”. Solicite por separado la aprobación emitida por cada autoridad competente.

• Compare la clasificación del registro con la resolución íntegra.
• Compruebe si una clasificación provisional fue sustituida, modificada, pospuesta, suspendida o rechazada.
• Si existe clasificación definitiva, verifique que las aprobaciones que la sustentan sigan vigentes y correspondan al proyecto ofrecido.

3. Vincule la clasificación con el inmueble exacto

La debida diligencia debe demostrar una cadena documental continua entre el proyecto clasificado y la unidad que se pretende comprar. Un nombre parecido, empresas relacionadas o una marca comercial compartida no son suficientes.

La Ley 195-13 distingue las inversiones realizadas directamente con el promotor o desarrollador de las transferencias posteriores a terceros adquirentes, que su texto excluye de esos beneficios. Por ello, una reventa no debe anunciarse con el mismo tratamiento sin un análisis específico de la operación.

• Confirme que el desarrollador y el vendedor son la entidad clasificada o poseen autoridad documentada de esta.
• Compare la designación catastral en el título, los planos, la resolución y el contrato.
• Confirme que el edificio, fase, solar o componente de condominio está dentro del alcance aprobado.
• Compruebe si ampliaciones, fases renombradas o parcelas sustituidas fueron aprobadas cuando correspondía.
• Confirme que la unidad ofrecida no fue trasladada a otra parcela o fase.
• Determine si se trata de una compra original al promotor o desarrollador, una cesión o una reventa posterior.

4. Verifique el tratamiento fiscal bajo la legislación vigente

Pida al vendedor que identifique cada tratamiento fiscal reclamado y su fundamento legal y fáctico. “Aprobado por CONFOTUR” no equivale a una determinación de la DGII de que un comprador, acto de transferencia, estructura de propiedad o reventa específica está exento.

La Ley 30-26 incorpora una restricción al aprovechamiento simultáneo de más de un régimen de incentivos respecto de una misma actividad, inversión u operación. También fortalece la revisión gubernamental de clasificaciones bajo leyes especiales. La ley no establece por sí sola la cancelación de todas las clasificaciones CONFOTUR.

Obtenga una opinión escrita y actual sobre la operación concreta y compruebe si existen reglamentos posteriores, normas de la DGII, modificaciones del proyecto, suspensión o revocación antes de firmar o cerrar.

• Identifique el impuesto, tasa, cargo o tratamiento de registro reclamado.
• Identifique la persona o entidad que supuestamente califica y la operación exacta que estaría cubierta.
• Cite la disposición legal y la parte aplicable de la resolución del proyecto.
• Verifique las fechas relevantes de inicio y vencimiento del proyecto.
• Distinga entre tratamiento del desarrollador, contratista, comprador original, tenencia y transferencia posterior.
• Considere si el comprador adquirirá personalmente, mediante sociedad o a través de fideicomiso.
• Determine si se pretende utilizar otro régimen de incentivos para la misma inversión u operación.

5. Realice una revisión independiente del título y del catastro

La clasificación CONFOTUR no es un certificado de título, aprobación catastral ni búsqueda de gravámenes. Solicite una Certificación del Estado Jurídico del Inmueble reciente y repita la consulta antes de liberar los fondos de cierre o presentar la transferencia para registro.

En una compra sobre planos, revise la parcela madre, los derechos registrados del desarrollador y el régimen de subdivisión o condominio proyectado. Es posible que la unidad futura todavía no tenga un certificado de título individual.

• Revise una Certificación del Estado Jurídico del Inmueble (CEJI) reciente.
• Revise el certificado de título o constancia anotada y el plano catastral aprobado.
• Compruebe hipotecas, embargos, anotaciones, restricciones, litigios y demás asientos vigentes.
• Confirme el derecho de propiedad o uso registrado del desarrollador sobre el terreno.
• Verifique los documentos societarios del vendedor y la autoridad de quien firma.
• Compare los linderos físicos, ocupación y acceso con la mensura y los planos.

6. Verifique cada permiso por separado

Una clasificación definitiva de CONFOTUR no sustituye las autorizaciones emitidas por otras instituciones. Compare el nombre del proyecto, entidad, parcela, fase y planos en todos los documentos.

Una solicitud de permiso o acuse de depósito no constituye autorización para construir. Confirme la vigencia, historial de renovación y fase exacta cubierta por cada permiso emitido.

• Uso de suelo y no objeción municipal.
• No objeción de MITUR y planos turísticos aprobados.
• Autorización ambiental vigente y estatus de cumplimiento.
• Licencia de construcción de MIVHED y planos sellados y aprobados.
• Autorizaciones costeras, de ríos navegables o derecho de vía cuando correspondan.
• Permisos de servicios, tratamiento de aguas y demás infraestructura.
• Inspecciones y diferencias materiales entre la obra y los planos aprobados.

7. Lleve las verificaciones al contrato

Las afirmaciones importantes sobre CONFOTUR deben aparecer en la reserva o promesa de compraventa, no solamente en la publicidad. El contrato debe distribuir el riesgo si el tratamiento afirmado es rechazado o no se cumple una condición esencial de clasificación, permiso o título.

El contrato debe ser revisado por un abogado dominicano independiente y no únicamente por el abogado del desarrollador.

• Anexe o identifique la resolución íntegra de CONFOTUR y el estatus actual del proyecto.
• Identifique la unidad, fase, parcela y vendedor exactos.
• Describa cada tratamiento fiscal específico afirmado por el vendedor.
• Establezca qué parte paga si dicho tratamiento es rechazado.
• Exija documentos actuales de título, catastro, sociedad, ambiente y construcción.
• Condicione los pagos a permisos identificables y avances verificables de la obra.
• Incluya derechos de terminación o reembolso si fallan aprobaciones, cobertura o condiciones esenciales del título.
• Impida el traslado de la unidad a otra fase o parcela sin consentimiento del comprador.

8. Reconozca las señales de alerta

Detenga la operación cuando la evidencia no respalde la presentación comercial. La verificación independiente debe realizarse antes de entregar una reserva no reembolsable, no después.

• Solo se entrega un logotipo, folleto o captura de pantalla, sin resolución íntegra.
• “CONFOTUR en proceso” se presenta como una clasificación aprobada.
• La clasificación provisional se describe como definitiva.
• Los nombres del proyecto, sociedad, parcela o fase difieren entre documentos.
• El vendedor se niega a entregar la resolución completa o los permisos.
• La publicidad promete que todo impuesto estará exento durante el período legal completo sin identificar contribuyente, operación, impuesto y fechas relevantes.
• Una reventa se promociona como beneficiaria automática del tratamiento de la compra original.
• Los documentos ambientales o de construcción están vencidos.
• Se presiona al comprador para transferir fondos no reembolsables antes de la revisión independiente.

Escenario ilustrativo: el proyecto aparece, la fase no

Un comprador recibe una captura del registro oficial correspondiente a un desarrollo turístico conocido y una promesa para una unidad de su fase más reciente. La consulta confirma un proyecto con ese nombre, pero la resolución suministrada identifica una parcela anterior y el vendedor es otra sociedad del mismo grupo. La publicidad asegura que el comprador no pagará impuesto de transferencia, sin citar la disposición de la resolución ni la vía actual de exención. No corresponde responder de inmediato que sí o que no. Se solicitan las modificaciones que vinculen nueva parcela y fase, se documenta la facultad del vendedor, se define si es venta original, cesión o reventa y se condiciona el contrato a soporte escrito del tratamiento fiscal. Si los vínculos no se acreditan, las partes pueden renegociar, reestructurar o terminar conforme a las condiciones pactadas. El ejemplo explica el método; no garantiza un resultado.

Honorarios, cargos oficiales y tiempo de respuesta

Proxario delimita y cotiza sus honorarios por escrito después de examinar proyecto, unidad, etapa de la operación y documentos disponibles. Una revisión puntual de resolución y unidad no tiene el mismo alcance que una compra en planos completa con título, permisos, contrato, impuestos y cierre. Certificaciones públicas, tasas registrales, traducciones, informes técnicos, mensura, notarización y solicitudes de exención se tratan como partidas separadas.

Los cargos de la administración y sus tiempos de respuesta pueden cambiar y dependen de la modalidad, el estado del proyecto, la integridad del expediente y las observaciones de la autoridad competente. Confirmamos montos y canal disponible para el asunto específico en vez de publicar un presupuesto o plazo genérico.

Preguntas frecuentes

¿La aprobación CONFOTUR elimina automáticamente el impuesto de transferencia o el IPI de mi compra?

No debe extraerse esa conclusión únicamente del nombre del proyecto. Hay que revisar la ley vigente, la resolución íntegra, el tipo de operación, el comprador, la parcela, la fase, las fechas y el tratamiento actual de la DGII. Solicite un análisis escrito de cada tratamiento fiscal reclamado.

¿La clasificación provisional permite iniciar la construcción?

No por sí sola. Los requisitos provisionales de CONFOTUR pueden aceptar evidencia de que se solicitaron otros permisos. La construcción requiere la autorización correspondiente de MIVHED y de las demás instituciones competentes.

¿Una reventa recibe el mismo tratamiento que una compra original al desarrollador?

No lo presuma. La Ley 195-13 distingue las inversiones directas con promotores o desarrolladores y excluye las transferencias posteriores a terceros adquirentes de esos beneficios. El contrato y la estructura concreta requieren revisión legal y fiscal actual.

¿La Ley 30-26 canceló CONFOTUR?

La Ley 30-26 no dispone la cancelación general de todas las clasificaciones CONFOTUR. Introduce una limitación a la combinación de regímenes de incentivos para una misma actividad, inversión u operación y fortalece la revisión gubernamental de clasificaciones bajo leyes especiales. Su aplicación debe comprobarse bajo las normas actuales, las orientaciones de las autoridades y la resolución íntegra del proyecto.

¿Qué documentos debo enviar para revisar un proyecto CONFOTUR?

Envíe nombres del proyecto y desarrollador, unidad y fase, reserva o promesa, información del título o parcela matriz, resolución CONFOTUR completa y sus modificaciones, tratamiento fiscal anunciado y permisos suministrados. Así pueden identificarse los documentos faltantes y pedirse por el frente correspondiente.

Aviso: Información general, no asesoría legal, fiscal, migratoria, aduanera, regulatoria ni de inversión. Los requisitos y resultados dependen de los hechos, las autoridades y las normas vigentes.