Inmobiliario y CONFOTUR en la República Dominicana
Desde un condominio en Punta Cana o una villa en Las Terrenas hasta un terreno de desarrollo frente al mar — verificamos el título, estructuramos la compra y la cerramos, para que las únicas sorpresas sean buenas.
El título y la situación jurídica actual son el punto de partida
Los derechos de propiedad en RD se rigen por la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, construida en torno al sistema Torrens, por lo que el registro del Registro de Títulos es central; pero una copia del título no acredita por sí sola gravámenes vigentes, datos catastrales, facultad del vendedor, situación fiscal ni permisos. Los extranjeros pueden comprar con los mismos derechos que los dominicanos — el riesgo nunca es la nacionalidad, es comprar sobre título no verificado, gravámenes no revelados o linderos sin resolver. Nuestro trabajo es asegurar que ninguno de esos riesgos afecte jamás su compra.
El due diligence que hacemos antes de que usted firme
- Estado del certificado de título — propiedad, gravámenes, hipotecas y anotaciones, verificados en el registro.
- Verificación del vendedor — facultad para vender, consentimientos conyugales, aprobaciones corporativas.
- Verificación del deslinde — confirmando que la parcela esté individualizada y que los linderos coincidan con la realidad.
- Situación fiscal y de condominio — estado del IPI y cuotas y reglas de condominio cuando corresponda.
- Revisión del desarrollador — para preconstrucción: situación registral y catastral, licencia de construcción vigente del MIVHED y demás aprobaciones aplicables cotejadas con la parcela, fase y alcance, además de la estructura de fideicomiso o garantía.
De la oferta a las llaves
- Promesa de venta — un contrato vinculante que protege su depósito y condiciona el cierre a una diligencia limpia.
- Depósito en garantía y pagos — fondos liberados contra hitos, no contra promesas.
- Cierre — contrato definitivo de venta firmado y notarizado.
- Transferencia y registro — se gestiona el impuesto determinado por la DGII, generalmente el 3% del valor gravable salvo exención documentada, y el nuevo certificado de título se emite a su nombre o al de su empresa dominicana.
CONFOTUR: el incentivo por el que vale la pena preguntar
Una clasificación turística bajo la Ley 158-01 (CONFOTUR) puede sustentar tratamientos fiscales específicos, pero la etiqueta del proyecto no prueba por sí sola una exención para un comprador o unidad. Verificamos la resolución completa y sus modificaciones, desarrollador o vendedor, parcela, fase, unidad, venta directa del desarrollador frente a transferencia posterior, vigencia, comprador y estructura de tenencia, Ley 30-26 y tratamiento actual de la DGII antes de afirmar cualquier ahorro.
Alcance del servicio — Diligencia de título y cierre
Para quién es
Compradores extranjeros de viviendas, terrenos o propiedad de inversión en RD que quieren el título verificado antes de mover dinero.
Qué incluye
- Verificación del certificado de título en el Registro de Títulos
- Verificación de gravámenes, cargas y situación del vendedor
- Revisión del estado del IPI (impuesto a la propiedad)
- Contrato de compra redactado o revisado, en dos idiomas
- Cierre notarizado y coordinación del flujo de fondos
- Trámite de transferencia y emisión de su nuevo certificado de título
Necesitará
- Copia del título del vendedor y del deslinde si está disponible
- Identificaciones del comprador y del vendedor
- Los términos comerciales acordados
Etapas principales
- Due diligence
- Promesa / contrato de compra
- Cierre
- Registro del nuevo título
Las tasas gubernamentales y de terceros se facturan por separado, a costo. Tras la revisión inicial del asunto se entrega una cotización escrita de honorarios profesionales.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros ser dueños legalmente de propiedad frente al mar en RD?
Sí — las personas y empresas extranjeras poseen propiedad dominicana con las mismas protecciones constitucionales que los locales, incluso en zonas costeras, sujetas a la franja de dominio público a lo largo de la costa que aplica a todos.
¿Qué impuestos y costos debe presupuestar un comprador?
Presupueste el impuesto de transferencia, que la DGII indica generalmente como 3% del valor gravable del inmueble, salvo exención documentada, más honorarios legales y cargos registrales. Confirme con la DGII la base y cualquier exención de la operación concreta; el IPI depende de la cartera gravable completa, el vehículo de tenencia y todo tratamiento específico documentado.
¿Es seguro comprar en preconstrucción?
Puede serlo, con las protecciones correctas. Verifique el título del proyecto y la licencia de construcción vigente del MIVHED—o una autorización preliminar o parcial solo dentro de su alcance expreso—junto con las aprobaciones municipales, turísticas, ambientales y de servicios aplicables. Haga coincidir cada aprobación con desarrollador, parcela, planos y fase; un acuse de solicitud o una clasificación CONFOTUR provisional no autoriza construir. Ate los pagos al avance verificado y a garantías exigibles. Negociamos esas protecciones en el acuerdo antes de que usted transfiera nada.
Guías de decisión
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