Sociedades para Inversión Inmobiliaria en RD

Opciones: persona, SRL o entidad extranjeraTítulo: Registro de TítulosInversión extranjera: trato nacionalPlanificación: antes de la promesa

¿Para quién es este servicio?

Personas dominicanas o extranjeras que comprarán una villa, apartamento, local, terreno o propiedad de renta.
Familias que desean ordenar administración y sucesión antes de colocar el inmueble en un patrimonio personal.
Inversionistas con varias unidades, alquileres, empleados, socios o un plan de desarrollo que exige una estructura operativa.
Sociedades extranjeras que necesitan confirmar si pueden comprar mediante un RNC de “registrado” o si su actividad exige Registro Mercantil y obligaciones tributarias periódicas.

Qué maneja Proxario

Diagnóstico de titularidad — comparamos compra personal, Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) dominicana y entidad extranjera según uso, financiación, riesgo, reventa y sucesión.
Constitución o regularización — estatutos sociales, acta constitutiva, Registro Mercantil, Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) y designaciones necesarias.
Documentos extranjeros — poderes, apostillas, traducciones al español y documentos corporativos para operar desde fuera del país.
Diligencia inmobiliaria — título, certificación de estado jurídico, datos catastrales, facultad del vendedor, gravámenes y documentación del proyecto.
Coordinación fiscal y sucesoral — identificamos preguntas que deben resolver el abogado tributario, el contador y, cuando corresponda, el asesor del país de origen antes de cerrar.
Contratos y cierre — promesa, condiciones precedentes, poderes, aprobaciones societarias, contrato definitivo y trámite registral.

Los extranjeros pueden adquirir propiedad, pero la estructura sigue importando

La Guía de Inversión de ProDominicana señala que las personas y entidades extranjeras pueden ser propietarias o arrendatarias de inmuebles y que el proceso de adquisición es el mismo que para los dominicanos. La información oficial sobre la Ley 16-95 añade el principio de trato nacional: no existe un requisito especial por la sola condición de extranjero, sin perjuicio de formalidades, licencias y restricciones sectoriales aplicables.

Para una compra inmobiliaria ordinaria, eso significa que no se necesita incorporar una empresa solo por ser extranjero ni incorporar un socio dominicano. La residencia migratoria tampoco es el documento que crea el derecho de propiedad: la DGII admite pasaporte vigente para la inscripción correspondiente en el RNC. Sin embargo, “puedo comprar” y “me conviene comprar de esta manera” son preguntas distintas. La frecuencia de las operaciones, el alquiler, la financiación, los socios y la familia pueden hacer que una entidad sea útil o que solo añada carga administrativa.

Persona física, SRL dominicana o sociedad extranjera

Tema	A título personal	SRL dominicana	Sociedad extranjera
Titular del inmueble	La persona figura directamente en el certificado de título.	La SRL figura como propietaria; el inversionista posee cuotas sociales, es decir, participaciones en la sociedad.	La entidad extranjera figura como propietaria después de completar sus formalidades dominicanas.
Responsabilidad	Contratos, reclamaciones y obligaciones vinculadas al inmueble se relacionan directamente con el propietario.	Puede separar el activo y su operación del patrimonio personal, pero no cubre garantías personales, actos propios, mala administración ni mezcla de patrimonios.	Puede conservar una estructura corporativa existente, pero el alcance de la protección depende también de su ley de origen y de cómo opere en RD.
Fiscal y cumplimiento	El estado del RNC y las declaraciones dependen de si la tenencia es ocasional o genera actividad gravada; la clasificación vigente se confirma conforme a los hechos del comprador.	RNC, contabilidad, declaraciones, libros, Registro Mercantil y beneficiario final aplican según corresponda, además de TSS si contrata personal. El calendario sigue el perfil fiscal y operativo real de la sociedad.	Se requiere RNC activo y Registro Mercantil cuando exista sucursal, establecimiento permanente o comercio habitual. La residencia fiscal, los reportes y las consecuencias en República Dominicana y el país de origen exigen coordinación tributaria.
Reventa o entrada de un socio	Se transfiere el inmueble mediante un nuevo acto y registro.	Puede venderse el inmueble o negociarse la cesión de cuotas; no son equivalentes y cada ruta requiere diligencia, aprobaciones y análisis fiscal.	Puede vender el activo o intereses en la entidad, sujeto a normas dominicanas y del país de origen; el comprador normalmente revisará ambas capas.
Sucesión	El inmueble entra directamente al proceso sucesoral del propietario.	La sociedad conserva el título y se transmiten las cuotas. Los estatutos pueden ordenar gobierno y admisión de herederos, pero no determinan qué ley sucesoral se aplica.	El fallecimiento del dueño final no cambia por sí solo el título dominicano, pero sí activa la sucesión de las acciones o participaciones extranjeras. Requiere coordinación entre jurisdicciones.
Suele encajar cuando	Hay una propiedad de uso sencillo, sin socios ni operación compleja, y la planificación sucesoral está resuelta.	Hay alquileres, varias unidades, socios, administración recurrente o necesidad real de reglas de gobierno.	La entidad ya tiene actividad, financiación o gobierno corporativo que justifica la capa transfronteriza; no solo porque existe.

Ninguna columna es una recomendación automática. Antes de elegir, confirmamos la fuente de fondos, el uso de la propiedad, el régimen matrimonial, las garantías exigidas, el plan de salida y las obligaciones fiscales en los países involucrados.

Lista de decisión antes de reservar o firmar

¿Será vivienda personal, renta a largo plazo, alquiler vacacional, desarrollo o reventa?
¿Habrá uno o varios propietarios y quién tomará las decisiones ordinarias?
¿El banco exigirá garantías personales aunque compre una sociedad?
¿Se prevé adquirir más inmuebles, contratar personal o celebrar contratos con operadores?
¿La salida más probable es vender el inmueble, incorporar un socio o vender participaciones?
¿Existen cónyuge, hijos, ascendientes, un testamento extranjero o un acuerdo de socios que deben coordinarse?
¿La entidad extranjera realizará un acto aislado o desarrollará comercio habitual en la República Dominicana? La clasificación registral y tributaria debe determinarse conforme a los hechos antes del cierre.

La entidad no sustituye la debida diligencia del título

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario define el certificado de título como el documento oficial emitido y garantizado por el Estado que acredita el derecho real y su titularidad. El registro complementario recoge derechos accesorios, cargas y gravámenes. Por eso, una copia entregada por el vendedor no basta para conocer la situación actual.

Antes de comprar, el propio Registro Inmobiliario recomienda solicitar una certificación de estado jurídico, documento oficial que permite verificar propietario, cargas y gravámenes. Cuando el caso lo exige, también cotejamos la consulta parcelaria, el deslinde —procedimiento que individualiza catastralmente la parcela—, la correspondencia entre ubicación y designación, litigios, facultad corporativa del vendedor, régimen matrimonial y permisos del proyecto. La estructura de compra se aprueba junto con esa investigación, no antes de ella.

Sucesión: la sociedad cambia el activo, no resuelve el conflicto de leyes

La Ley 544-14 sobre derecho internacional privado establece el punto de partida para una sucesión transfronteriza. Su artículo 54 vincula, como regla, la sucesión al domicilio del causante al fallecer y permite una elección testamentaria calificada; los artículos 55 y 96 atienden la validez formal del testamento y el reconocimiento de decisiones o documentos sucesorales extranjeros. Aunque el artículo 76 aplica la ley de ubicación a los derechos sobre bienes, trata expresamente la sucesión por separado. Por eso, la mera ubicación del inmueble en la República Dominicana no hace que la reserva hereditaria dominicana rija automáticamente en toda sucesión extranjera.

Cuando corresponde aplicar la ley sucesoral dominicana, los artículos 913 a 916 del Código Civil dominicano establecen porciones reservadas para determinados herederos. Si compra personalmente, el inmueble es el activo sucesoral; si compra una SRL, la sociedad conserva el título y las cuotas del fallecido ingresan a la sucesión. El artículo 96 de la Ley 479-08, modificado por la Ley 31-11, permite transmitir cuotas por sucesión y regular en los estatutos la admisión del heredero dentro de los límites legales. Esa planificación puede facilitar continuidad, pero todavía exige revisar domicilio, una eventual elección de ley, el testamento extranjero, el régimen matrimonial, los impuestos y la inscripción del título.

Registro de inversión extranjera: hoy se tramita ante ProDominicana

La Ley 16-95 reconoce la inversión en inmuebles situados en la República Dominicana como destino posible de inversión extranjera. Aunque el texto original menciona al Banco Central, la Ley 98-03 transfirió las atribuciones de registro al CEI-RD, hoy ProDominicana. El Decreto 214-04 establece la presentación dentro de 180 días calendario desde cada inversión y un trámite de certificado sobre documentos completos. La página vigente de servicios de ProDominicana confirma que esa institución emite el Certificado de Registro de IED.

Ese certificado documenta la inversión extranjera; no sustituye el RNC, la transferencia fiscal ni la inscripción de la propiedad ante el Registro de Títulos. Revisamos si el aporte y la evidencia bancaria o corporativa califican, y mantenemos separados los expedientes.

Ejemplo ilustrativo: dos apartamentos para renta y una familia en Canadá

Una pareja canadiense desea comprar dos apartamentos para alquiler, contratar un administrador local y dejar reglas claras para sus hijos adultos. Comprar personalmente reduce mantenimiento corporativo, pero cada inmueble quedaría directamente dentro de la sucesión. Una SRL puede centralizar contratos, cuentas y decisiones; sus hijos heredarían cuotas y los estatutos podrían ordenar quién administra. Aun así, habría que determinar la ley sucesoral aplicable conforme a la Ley 544-14 y coordinar cualquier reserva hereditaria que resulte pertinente. Usar la corporación canadiense existente añadiría documentación apostillada, RNC y análisis sobre actividad habitual y reportes en ambos países.

En un caso así, no constituimos primero y preguntamos después. Confirmamos el título y el proyecto, pedimos una comparación fiscal dominicana-canadiense actual que cubra tasas, créditos y obligaciones, revisamos la planificación familiar y solo entonces documentamos la opción que responda al plan real. El ejemplo es ilustrativo; el resultado depende de los hechos.

Cómo funciona

Mapa de objetivos. En la consulta identificamos uso, compradores, financiación, familia, horizonte y salida prevista.
Revisión de comprador y activo. Solicitamos documentos personales o corporativos y abrimos la debida diligencia registral y catastral.
Comparación escrita. Presentamos las tres rutas con responsabilidades, mantenimiento, reventa y sucesión; cualquier cifra fiscal se sustenta en la tasa, base, exención y criterio administrativo vigentes al emitir el análisis.
Constitución o habilitación. Formamos la SRL o preparamos la entidad extranjera, RNC, poderes y aprobaciones. El plan de trabajo se fija después de revisar los requisitos actuales de ONAPI, Cámara, DGII y traducción; no se garantiza el tiempo de la autoridad.
Contrato, cierre y registros. Alineamos la entidad con la promesa, el pago, la transferencia de título y, si aplica, el registro de IED. La conclusión depende del expediente y de las colas de revisión vigentes de la DGII y el Registro de Títulos.

Documentos que usted aporta

Pasaporte o cédula de cada comprador, socio, gerente y beneficiario final.
Dirección, estado civil, ocupación, residencia fiscal y datos de contacto.
Reserva, promesa, oferta, copia del título, plano o información del proyecto disponible.
Explicación y soporte de la fuente de fondos cuando lo requieran banco, fiduciaria, vendedor o cumplimiento.
Para una entidad extranjera: certificado de existencia, estatutos, resolución de compra, registro de socios y documentos del representante, apostillados y traducidos oficialmente al español según corresponda.
Si firmará desde el exterior: poder de representación, autorización limitada para actos expresamente descritos, notarizado y apostillado o legalizado según el país.
Testamento, capitulaciones, acuerdo de socios o información familiar relevante para la coordinación sucesoral, si existe.

Alcance y honorarios — Estructura para inversión inmobiliaria

Honorarios profesionales

Honorarios profesionales. La propuesta escrita indica los honorarios después de revisar el alcance y separa el análisis y diseño de estructura, la constitución o habilitación corporativa, la diligencia inmobiliaria y el cierre. El alcance cambia si existe financiación, varios inmuebles, socios, documentos extranjeros o coordinación sucesoral y fiscal internacional.

Tasas y costos de terceros

Se cotizan por separado y a costo: Registro Mercantil, RNC, certificaciones del Registro Inmobiliario, impuestos de constitución o transferencia, traducción oficial, apostilla, notaría, mensura y registro de IED cuando correspondan. Proxario confirma las tasas gubernamentales, liquidaciones tributarias y cotizaciones de terceros vigentes antes de facturar o presentar.

Lo que recibe

Recomendación de estructura documentada
Lista de requisitos y responsabilidades
Documentos corporativos o poderes incluidos en el alcance
Coordinación con la diligencia y el cierre
Calendario inicial de mantenimiento aplicable

Solicitar evaluación de estructura

Preguntas frecuentes

¿Necesito residencia o un socio dominicano para comprar un inmueble en la República Dominicana?

La guía oficial de ProDominicana indica que las personas y entidades extranjeras pueden adquirir inmuebles y siguen el mismo proceso de compra que los dominicanos. Para una compra inmobiliaria ordinaria no se exige un socio local; la residencia migratoria es un trámite distinto. Sí deben cumplirse el RNC, la debida diligencia, los requisitos de transferencia y cualquier regla sectorial aplicable.

¿Una SRL protege automáticamente todo mi patrimonio personal?

No. La personalidad jurídica y la responsabilidad limitada pueden separar obligaciones de la sociedad de las de sus socios, pero no eliminan garantías personales, responsabilidad por actos propios, incumplimientos de administración ni riesgos derivados de mezclar patrimonios. La estructura debe mantenerse y utilizarse correctamente.

¿Puede una sociedad extranjera figurar como propietaria en el título?

Sí, una entidad extranjera puede adquirir un inmueble, pero necesita un RNC activo para la operación. Conforme al artículo 11 de la Ley 479-08, modificado por la Ley 31-11, la obligación de matricularse en el Registro Mercantil depende de si realiza un acto aislado u opera habitualmente, establece una sucursal o crea un establecimiento permanente. Esa clasificación se confirma antes del cierre.

¿El registro de la inversión extranjera sustituye la transferencia ante el Registro de Títulos?

No. El registro de IED ante ProDominicana documenta el capital extranjero bajo las Leyes 16-95 y 98-03. La titularidad inmobiliaria se adquiere y publica mediante la operación y su inscripción ante el Registro de Títulos conforme a la Ley 108-05. También son distintos el expediente fiscal de transferencia y el RNC.

¿Comprar mediante una SRL determina qué ley sucesoral se aplica?

No. La sociedad cambia el activo que se transmite: conserva el título y las cuotas o acciones del propietario ingresan a la sucesión. La Ley 544-14 hace depender la ley sucesoral aplicable de factores de derecho internacional privado, entre ellos el domicilio y, cuando proceda, una elección testamentaria válida. La reserva hereditaria dominicana puede ser relevante cuando rige la ley sucesoral dominicana, por lo que la planificación debe coordinar cada jurisdicción y la situación familiar.

Constitución de sociedades para inversionistas inmobiliarios